日本房地产的兴衰史能给加拿大带来启示

来源:恒益讲坛 | 发布日期:2021-11-09 19:22

提到投资,我们加拿大的很多朋友肯定首先联想到房市,为什么呢?因为房地产近几年特别火热,火热到什么程度呢?去年年初,加拿大平均房屋成交价为50万,而到了今年年初,价格直接蹿升到了70万,相当于40%的涨幅,不但如此,房价涨势依旧,虽然成交量有所下降,但成交价依旧屡创新高。很多朋友都是抱着加拿大房价不会下降的心态蜂拥进房屋市场。然而,房价真的是大家想的那样永不下跌的吗?我们可以从历史中可以得到答案,今天我们就来谈谈当年日本房地产泡沫破灭的始末。

房价图

日本房地产泡沫的“导火线”

说到广场协议,那就不得不提到美国,因为是美国发起的这次会议。二战过后,出于政治原因,美国几乎可以说是无偿帮助日本重振经济,那日本也是很争气,之后相继抓住了南北朝鲜战争,以及中越战争的机会,猛造军火发了笔横财,为之后的工业改革赚得了第一桶金。到了上个世纪60年代,日本每年的GDP增速平均达到了10%左右。1968年时,日本成为了国民生产总值仅次于美国的第二经济大国。在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。

日产汽车

然而,日本抢占的是它老大,美国的市场,因此,日本的快速发展在逐步侵蚀着美国的利益。因为日本的商品,不但质量好,价格上相比美国的还要便宜很多。原因就是美元当时还是很贵,贵就代表着,以美元标价的美国出口商品贵。那在全球贸易中,日本的东西品质好,还比美国的便宜,自然就受到市场的青睐。美国见状肯定就不干了,于是在1985年,美国喊了日本、英国、法国以及西德这四个工业发达的国家来到美国纽约的广场饭店进行会晤,要求这四个国家抛售他们的美元储备,来让美金贬值。美金只要一贬值,就有利美国的出口,这样有助于美国夺回被日本抢占掉的国际市场。

广场协议签订后,这四个小弟就开始在国际外汇市场上大量抛售美元。在1985年的9月份时,美元兑日元在1美元兑250日元上下波动,协议签订后不到三个月的时间里,1美元只能兑到200日元左右,美元兑日元整整贬值了20%!这下轮到日本难受了,因为快速升值不利于出口,你东西卖贵了,人就不买了,美国那边倒是便宜了,自然买家都去找美国买产品了。所以说,日元的升值给了日本的制造业,甚至可以说整个日本经济一个沉重的打击,GDP的增速此时也在逐年下降。

大量印钱

到这,轮到日本政府开始急了。于是在1986年,为了防止汇率升值过快,日本开始施行宽松的货币政策,利率连续5次下调利率,从1985年的5%降至1987年的2.5%,货币供应量连续四年超过两位数增长,造成国内市场流动性大量过剩。就在同时,日本政府施行了金融自由化,这意味着日本的企业可以更方便的在海外市场进行融资,并且国外的钱也更容易能够流入日本市场中进行投资。就这样,市场上大量的资金正在寻找,来钱快,回报高的投资标的,很快房地产市场就成了资本的宠儿。

日本房地产泡沫的膨胀

日本房地产的泡沫是由两大部分的吹起来的,一部分是由国内的热钱吹起来的,另外一部分是由国外的热钱吹起来的。那我们先来说说国内是如何进行房产炒作的。

  • 国内热钱炒作

  • 我们之前说到,为了保住日本企业的生产和出口,日本央行降低了利率,企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。那银行业不傻,这么多钱趟在银行里,利息还低,肯定不划算,得想办法把这钱给贷出去,这样银行才能扩大自己营业利润,所以,当时的日本银行想尽各种办法,利用超低利率拼命发放贷款。相对于一般公司贷款,房地产抵押贷款的风险较低,于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。

所以,来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。在1987年,仅仅在日本政府实施宽松政策后的一年里,东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去,忙着向银行贷款买房子。当时日本楼市为何那么疯狂?有一个“神话”一直刺激着所有投资者蜂拥而上。这个神话就是“土地不会贬值”。日本人多地少,房产永远是“刚需”。日本全民疯狂买房炒地,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价平均增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

日本国内的房市早已已经无法满足日本人购置房产的需求,因为那个年代日本太有钱了,野心勃勃的日本企业还在全球展开了大规模的投资和收购。在这种社会风气下,不仅仅是全民炒房了,连实体行业都开始不务正业,一起加入了炒房的队伍当中,由于企业难以抗拒投机获利的诱惑,原本应该投到实体经济的资金又大量涌向房地产市场,致使那些真正能够推动社会发展的行业和工程项目因为资金不足而不能达到理想的发展目标,尤其是专注基础设施的企业,由于工程周期长、投资回报时间长等因素将难以筹集资金执行下去。因此,当时日本国内的资金机会可以说是全部都投入到了暴利的房地产行业,加剧了日本脱实向虚的步伐。


  • 国外资金炒作


众所周知,资本是逐利的,哪里有利可图资本就会涌入哪里。上个世纪80年代后期的日本便是国际资本的猎物。广场协议过后,日元成为了当时升值较快的币种之一,这吸引了一大批投机者兑换日元,因为单单是持有日元,就能够享受非常不错的升值回报,为了进一步加大投资回报率,这些投机者在日本境内寻找合适的投机标的,那么房地产毫无悬念的成为了他们炒作的标的之一。因此,在80年代末期,海外资金又进一步推高了房价的上涨,使得房地产泡沫越吹越大。

高涨的房价

当时日本看似很有钱,外汇很多,但其实这些钱都不是它自己的,就象进入赌场的客人,用自己的钱换了筹码进赌场去赌,这些钱其实不是赌场主人的,当客人离开赌场的时候,客人会用筹码去赎回资金。如果这些钱被赌场主人花掉了,那么客人挤兑的时候,就会出现挤兑危机。

所以,那时候的日本也是这样,它拿了客人放在它那里的钱,当作是自己的钱拼命花销。

日本房地产泡沫的破灭

然而,房地产价格飙涨给日本经济造成了一系列不良影响。第一,像前面提到的,实体经济都不务正业了,地价的暴涨导致很多实体企业,例如丰田汽车,富士重工,日立电机等许多工厂企业相继进入不动产企业,真正做实业的变得少之又少,第二,农业用地被大量挤占,大量的土地不是用于建造新的楼房,就是被人高价买下当做旅游景点开发使用,因此国内农业产量受到威胁。最后,也是重要的,就是高昂的房价使普通(尤其是年轻一代的)日本人买不起属于自己的住房。到了泡沫晚期的1990年,在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上,基本上按当时一个白领的工资标准,要不吃不喝干15年,这让很多怀抱上京梦的日本年轻人忘而却步,甚至很多日本国民认为东京人不劳而获,批评政府哄抬地价,导致社会矛盾激化。

日本游行

日本政府这时也意识到了经济泡沫,房价的飙升正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是,日本政府突然收缩货币政策。一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%,之后连续 4 次上调,到了1990 年8月,利息上升到了6%。一般来说,利率上升个0.5%都算是个重大事件了,日本当时在一年的时间了,总共加了5次息,利率整个翻了快两倍,这是一个非常之大的利息改变。不但如此,政府突然强制收紧信贷,控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款,全日本流通货币在1991年迅速减少。

就这样,在政府的强力宏观调控下,日本房地产泡沫迅速破灭。首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日,是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天,日经指数顿挫,日本股市暴跌70%,自此,日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

股票下跌

股票价格大幅下跌,信贷规模下降,使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。许多公司亦或个体户由于利息的升高而无法按时支付每月贷款,最终申请破产并导致其拥有的大量不动产涌入市场,顿时房地产市场出现供过于求,房价出现下跌的趋势。为了还债,日本企业不得不把前些年疯狂购置的海外资产逐一抛售。与此同时,由于日本泡沫被刺破,国际资本也在第一时间里立即撤逃,大量的撤资加剧了股市与房市的下跌并且致使市场流动性进一步枯竭。随后,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。为了进一步挤压掉泡沫,在1992年,日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

几种因素叠加,加速了日本房地产经济的全面崩溃。自1990年泡沫破裂以来,日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。截至到2006年,全国平均房价下跌了49.56%,基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平;东京房价更是持续下跌至2005年,相比于1988年的房价顶峰,下跌了67.12%,回到了1985年的水平。日本经历了“失去的20年”。

这期间的日本人财务情况不容乐观,我们举个例子,一个普通的职员,刚刚买了房子,背负上几千万的债务,房产就崩盘了。所在公司也因泡沫经济而倒闭,没有了工作,还不起债务,房子又被没收。为了保全妻子和孩子的财产,他自愿选择离婚。从此,没有了家,流浪街头。最后他大概会找一个临时的工作,租个小房子度过余生。这就是当时日本许多人的真实处境。

恶性循环

在经历了股市和房地产泡沫破裂后,日本经历了比通胀更痛苦的通缩过程。由于股市和房地产市场的崩溃,居民和企业资产价值的大幅减少,面对财富的缩水,居民和企业又纷纷减少消费和投资需求,这就造成经济下滑、物价下跌的情况出现,而由于企业在经济繁荣时期过度负债,当泡沫破裂时企业面临债务偿还的情况,为了偿还债务,企业开始变卖资产,因为这时已经没人接盘所以资产价格出现下跌并导致企业的资产面临缩水的情况,此时金融机构也积累了大量的不良资产,面对不良资产的恶化,银行开始出现惜贷现象并造成国内信贷的萎缩,从而市场上的流动性进一步枯竭。而物价水平的下跌导致企业的净利润减少,从而又加剧了企业债务负担并引发企业破产增加以及失业率的上升,这又导致国内消费及投资的进一步下降,从而进入“债务-通缩”的恶性循环状态。

九十年代的日本,是被各国媒体称之为“失落的十年”。在这十年之中,国民经济持续负增长,流浪和自杀人口猛增,是所有日本人一生都难以忘记的。到如今已经过去三十年,日本至今依旧未能从当时的泡沫中走出,很多人将日本房地产泡沫的破灭称之为日本二战后的“第二次战败”。从日本90年代的房地产泡沫中,我们能看出房价并不是只涨不跌的,当时那些深信日本房价不会下跌的日本人,如今都已经过去了30年,依旧还有一大批没有还清当时房贷所留下的巨额负债。而股市指数刚刚才回到30年前的水平。


  • 日本还会崛起吗


那“第二次战败后”的日本能否重新站起来呢?

GDP数据

我们先来看看日本的GDP数据,从1991年日本房地产破灭后,日本的GDP并没有像日经指数和房价那样一落千丈。我们常说股指是一个国家经济的领先指标,但这一说法并没有在日本国体现。因为日本国内的资金从房市和股市中,在政府的干预下(因为日本的国策是要做科技大国),又大量的回到了实体企业中去做真正能推动社会发展的科研开发。众所周知,搞科研开发与炒房恰恰相反,投资周期长,回报慢,但它却是唯一能够推动社会甚至人类文明发展的方式。虽然日本的GDP被中国反超,但日本国的经济中并不存在多少泡沫了。这些年来,日本一心低调的在搞着科研开发。在很多行业里都已经转型成功,成为许多高端领域的垄断者。比如说大家都知道的近些年来发生的芯片荒,提起芯片制造,很多朋友第一反应几乎都是台湾的台积电,韩国的三星电子,还有中国中芯国际等等。但这些企业其实都是整个芯片制造行业中下游的代工企业,自己并没有掌握制造芯片的核心技术,这就很容易被高端领域的国家给掐脖子。

日本停�向韩国出口氟化氢

打个比方,早在 2019年7月,由于政治原因,日本停止向韩国出口氟化氢等三种关键芯片材料,其中,高纯度氟化氢从禁令发布前一个月的3026吨直线下降到禁令发布后一个月的零,让韩国发达的半导体产业集体迅速陷入恐慌,并在之后几个月里一个芯片都造不出来。由此可见,一个国家想要有持续,稳定,健康的经济增长,背后唯有强力的实体企业去支撑,日本就是这样的一个国家, 如果它的方向不变的话,我们有理由相信日本会在不久的将来重新成为世界的经济强国,从失落再次走向富强。 那我们回到投资,日本吸取了80年代末九十年代初血的教训,从疯狂地投机房地产和投机股票转型去脚踏实地的投资实体经济和搞科研开发,作为普通投资者的我们,在投资上是否可以从中受到启发呢?我们是否也应该利用北美发达的金融市场把钱投到那些引领社会的科技发展,真正为社会带来价值, 为人类创造财富的企业中去呢?